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银行惜贷 开发商抢跑出货

第一财经日报 2018年03月07日 17:24

  近日,恒大方面宣布其项目将以8.8折起进行降价销售,以期获得更多的销售额。

  种种迹象看,金融市场对房地产继续保持严厉。恒大春季打折卖房是一个信号,很多房地产商也均有一定的价格优惠,开始慢慢选择以价换量——他们都感受到房贷收紧对于楼市的影响。

  “银行按揭贷款速度越来越慢,我们的回款速度也越来越慢,感觉日子不好过。”一位开发商人士告诉记者。

  春节过后,全国各地银行房贷利率不断提高,同时银行的房贷额度也开始紧张,并进一步延长了放款周期。

  增加购房成本

  几乎所有主流城市的银行均不同程度上调了房贷利率,从记者了解情况看,目前的房贷利率在10%~20%左右。

  目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%~10%,除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外,上浮10%逐渐成为北京房地产房贷利率的主流水平。

  而在上海,融360监测的上海地区30家银行中,首套房按揭贷款利率共13家银行执行基准利率上浮,其中最高的1家上浮20%。

  在深圳,包括南洋银行、平安银行、邮储银行等都暂停了房贷业务。

  二线城市济南同样出现了这样的情况,节后济南各大银行先后调整房贷利率折扣,四大行首套房最低上浮1.1倍,二套房至少上浮1.2倍。部分中小银行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。

  房贷持续“定向加息”,贷款买房的实际成本越来越高。即便如此,房贷额度从年初就吃紧,多数银行一个月才放款一次。

  成都的放款速度更慢。“我们放款速度通常是45天,很多额度还批不出来,这也间接拉高了购房成本。”一位成都建设银行客户经理告诉记者。记者了解到,成都大部分银行房贷利率都在基准利率基础上上浮10%~15%。

  无锡一位房地产人士表示,无锡主流银行首套房房贷基准利率上浮15%,最高有上浮至20%。

  不难发现,首套房购房贷款利率上浮成为全国房地产市场普遍现象。

  以100万贷款还款25年为例,如果基准利率每月需要还款5307元,如果是按照目前普遍上浮10%计算每月需要还款6075元。

  事实上,房贷的发放速度直接影响了购房者的购房意愿和开发商的回款,银行的上调将在一定程度上让市场进一步降温。

  “我最近计划看房,发现按揭贷款的难度越来越大,房贷利率也非常高,感觉并不是最好的买房时机。”一位成都购房者余文婷告诉记者。

  全国政协委员、房天下董事长莫天全认为,从去年年底开始到现在还是以稳定金融、防范风险为主导,房地产在过去几年当中发展特别快,尤其是一些大城市,房价涨得特别快,这实际上是不正常的,调控过程中控制住了房价,但是也有一些问题需要完善。金融是非常重要的一个环节,各个金融机构有自己的诉求点,在国家宏观调控导向之下,各个金融机构采取一些措施也是必要的。

  开发商回款难度变大

  收紧房贷,对于房企的回款影响也非常明显。

  “收款难度越来越大,我们的考核越来越严。”上述开发商人士表示。

  易居中国CEO丁祖昱认为,房企今年应该重视现金流,重视应用金融手段来对应周期变化。

  有业内人士指出,金融手段的收紧,将影响开发商的销售节奏。

  “房贷是影响房价走势的重要指标之一,收紧的房贷叠加房地产调控政策,对约束房价上涨、抑制‘炒房’的作用更为明显。”中原地产首席分析师张大伟指出。

  易居智库研究总监严跃进认为,对于当前市场来说,贷款政策收紧是必然的,无论是可贷资金的规模变动,还是银行本身防范金融风险等角度,都会在此类贷款方面有所收紧。

  “对于房贷市场来说,上浮的做法,多少是会对房地产交易形成利空的影响的。但是若严格来说,类似影响也还不是最主要的。当前市场的政策中,首付比例政策是最关键的,而上浮所增加的利息,相对来说不是主要的压力来源。所以信号意义反而更强,即银根收紧对房地产市场的影响是比较大的。”严跃进告诉记者。

  融360分析,一旦更多银行开始暂停房抵贷,市场上的流动性会骤然紧张,将进一步打击投 资炒房客的炒房热情。

  张大伟认为,持续上涨的贷款利率,对于市场来说,年贷款额度继续吃紧,贷款利率继续上升,将进一步影响市场信心,交易量将开始缩小。

  开发商促销或成趋势

  第一财经记者梳理发现,超过50家公司提出了千亿销售目标。

  丁祖昱认为,今年TOP30都将进入千亿规模。这意味着,很多公司将有更多的货值推出,销售压力将进一步增加。

  以时代地产、越秀地产为例,今年目标均为500亿出头,但两家公司高管在业绩发布会上表示,短期有冲千亿计划,所以货量充足,今年预计去化率会下降,而市场也会因为资金面的紧张达到房价平稳的效果。

  福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强表示,福晟2020年目标实现保底销售规模1300亿,行业排名至前30位。

  未来三年,福晟将在2018年做实产品线及体系的搭建,2019年做深城市的占有率和区域的深耕,2020年做强产业链的完整的打造,实现由地产、商业、建筑和金融的四轮驱动。

  规模之路的竞争下,每家闽系房企都不断给自己加码。泰禾集董事长黄其森不久前就曾对外表示,泰禾2018年计划销售额2000亿,较2017年有100%的增长。

  不过,规模的竞争使得每家企业选择较高的杠杆,风险开始不断增加。福晟地产集团执行总裁吴继红曾认为,高负债问题是不可避免的阶段性问题,解决之道在于高周转一定要弥补掉高负债的风险,“另外还要看资产是不是优质,如果资产没有估值偏离的风险,则阶段性高负债企业是可以承受的。”

  来自上海中原的数据显示,2017年房地产债权融资规模3481亿,融资平均成本5.9%。而2016年房地产债权融资规模11283亿,融资平均成本5.7%。

  债权融资越来越难,作为资金密集型行业,饥渴的房企只能寻找其他办法进行融资。而从目前银行和信托人士处了解,房企今年在银行获取额度几乎困难,融资成本还将增加。

  “目前看价格其实很难有突破,估计未来保证现金流,大家都会考虑提前出货。”一位开发商人士告诉记者。

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